Gemeente Amsterdam knoeit met waarde huis: berekening

[Fritz van Rikxoort]

REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl

----- Original Message -----
From: "Dr. Marc-Alexander Fluks" <fluks at dds.nl>
Sent: Thursday, January 08, 2004 1:48 PM

>  Fritz van Rikxoort <fritz at RIKXOORT.DEMON.NL>
> >Gewoon gemiddelden over alle woningen van een bepaald type in een wijk
> >(stadsdeel) gebruiken om tot een gemiddeld wijzigingspercentage te komen
en
> >dat vergelijken met de oplichterij namens de overheid.
>
>  Probleem is dat het uitsplitsen naar een bepaald woningtype iets is van
>  na 1998 (geloof ik). Als je het gehele traject 1992-1999 wil overzien,
>  dan heb je er niets aan (of ik heb het niet kunnen vinden, dat kan
natuur-
>  lijk ook.
>  Voor de goede orde: ik heb het jaarboek voor geheel Amsterdam gebruikt en
>  niet de jaarboeken voor alle stadsdelen.

O&S (Onderzoek en Statistiek) en de SWD (Stedelijke WoningDienst) hadden op
basis van alle gemeentelijke kadastergegevens (alle woningverkopen)
overichten gemaakt vor gemeente, stadsdelen van de gemiddelde verkoopprijzen
per stadsgebied, uitgesplitst naar typen als eengezinswoning en appartement
e.d.
Om eigenaren en bewoners op te lichten werden die lage stijgingspercentages
natuurlijk niet gebruikt maar opgeklopte vergelijkingen met bepaalde
uitzonderlijke onvergelijkbare woningen die uitzonderlijk veel meer in prijs
gestegen waren dan gemiddeld.

> >Om een principiele uitspraak van de rechter te voorkomen bood de gemeente
> >mij helemaal gelijk aan
>
>  Je bedoelt dat jouw zaak niet door de rechter is gezien ?

De rechter (Gerechtshof Prinsengracht) maakte ipv 20 minuten juist aan het
eind van andere zittingen alle tijd vrij mijn repliek (reactie op verweer
gemeente) uitgebreid te kunnen behandelen, omdat hij geinteresseerd was in
mijn vehraal en doorwrochte argumentenen. De gemeente beweerde dat
gemiddelde verkoopprijsstijging te laag was omdat er elk jaarverschillende
woningen werden verkocht. De rechter veegde de vloer aan met de gemeente en
weigerde het laatste kulargument an gefingeerde cijfers van de gemeente tot
zijn rechtszaak toe te laten, er op wijzend dat ook afwijkingen in
despeciefiek  woningen die elk jaar verkocht worden uitmiddelen en ook
anderszins niet tot fictieve niet op werkelijke prijsstijgingen per type
woning zelf mogen worden opgeblazen.

De rechter maakte duidelijk tijdens de zitting de gemeente op alle punten in
het ongelijk te stellen en op grond daarvan mijn woningwaarde te zullen
vaststellen. En bood aan om geen uitspraak te doen als we schikten. De
gemeente bood mij vervolgens mijn eigen lage woningwaarde aan wat me veel
geld bespaarde plus vergoeding van gemaake kosten. De rechter zou het
vervelend hebben gevonden uitspraak temoeten doen (werk) toen dat feitelijk
overbodig was. Ik heb dat geaccepteerd omdat ik helemaal mijn zin kreeg,
wetend dat er daardoor geen jurisprudentie ontstond. Zo'n principiele
uitspraak op al mijn punten was veel werk geweest omdat het enorme
rechtsgevolgen heeft voor anderen en dus ebnorm zorgvuldig uitgewerkt en
geformuleerd moet worden, en beroep ertegen te verwachten was omdat het de
gemeente heel veel geld kost als ze zijn burgers niet meer kan oplichten met
fictieve stijgingscijfers, onvergelijkbare woningen en opgeblazen waarde
eeuwigdurende afkooperfpacht.

>  Zelf had ik in gedachten om schriftelijk op het verweer van de gemeente
te
>  reageren en dat naar het Hof te sturen. Heb jij dat ook zo gedaan ? (Wel
>  zo gemakkelijk, natuurlijk).

Repliek inderdaad.

>  Ik heb m'n respons al op 4 A4'tjes uitgetypt maar ben nog niet tevreden
>  over het resultaat (ik moet wat ingehoudener zijn, lijkt me - nu staan
>  er nog enkele weinig-tactische uithalen naar het optreden van de gemeente
>  in, daar kom je natuurlijk niet erg ver mee).

Ik had 5 of 6 zakelijke punten met onweerlegbare cijfers (want van de
gemeente zelf, die had ik als stadsdeelwethouder voor D66 nog beschikbaar).

> >Waarde volgends gemeente op peildatum een ton (guldens) hoger dan de
> >werkelijke verkoopprijs van
>
>  Bij mij is het ook ongeveer een ton (in Guldens).
>
>  Wat mij overigens ook nog inviel is dat als de gemeente speelt dat mijn
>  huis daadwerkelijk getaxteerd zou zijn, men het vloeroppervlak in 't ge-
>  heel niet hoeft te vergelijken met 'vergelijkingsobjecten' - dan is de
>  taxatie rechtoe-techtaan (dat vergelijken van het oppervalkte is toch
>  een generiek meetinstrument, iets dat gehanteerd wordt om niet in indi-
>  viduele gevallen te hoeven taxeren ?). Het feit dat men het opviert,
>  betekent dan toch opnieuw dat het laatste niet heeft plaatsgevonden ?

Het enige dat hard is is de werkelijke verkoopprijs van je eigen woning en
vergelijkbaar de verkoopprijzen van identiek woning in dezelfde buurt met
een zelfde ligging. De gemeente vind die werkelijke prijsstijgingen te laag
en kiest bijzondere woningen elders die extra hard in prijs stegen om een
hogere waarde te becijferen.

> >  Olav Lavell <olavell at XS4ALL.NL>
> >Binnenkort kom je er ook mee in de krant neem ik aan?
>
>  Er heeft zich nog geen enkele met deze lijst meelezende journalist ge-
>  meld...
>
>  Rob Outkerk is een vriendje van m'n broer. Misschien dat ik het hem
>  stuur. Maar eerst een uitspraak van de rechter, daar gaat het tenslotte
>  allemaal om.
>
>  Marc Fluks

**********
Dit bericht is verzonden via de informele D66 discussielijst (D66 at nic.surfnet.nl).
Aanmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het tekstveld alleen: SUBSCRIBE D66
Afmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het tekstveld alleen: SIGNOFF D66
Het on-line archief is te vinden op: http://listserv.surfnet.nl/archives/d66.html
**********