Dit gebeurt, maar The World Is A Safer Place (met deze regering en D66!

[Fritz van Rikxoort]

REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl

Je bevestigt in je voorbeelde nou precies mijn verwijzigen naar de heldere
argumenten van deskundigen alhier t/m de banken (inclusief DE Nederlande
Bank) en buiten Nederland de OESO tegen de perverse werking in al zijn
effecten van een koopsubsidie oplopend naar inkomen en koopprijs tegen de
hoogst denkbare tarieven (30 jaar tot 52% subsidie op de rente over de
koopsom). Het is mijn verhaal niet, ik kan ook slechts lezen en zelfstandig
overdenken wat er klopt. Ik heb de marktgegevens en rapporten en inzichten
van deskundigen gelezen en begrepen maardaarmee is het niet mijn verhaal.
De ca. 10% ongesubsidieerde brutostarthuur over de historische koopprijs
lijkt dan hoog, zeker als je servicekosten, reserveringen voor onderhoud en
dergelijke vergeet. Een rentepercentage rond 8% was toen nog gangbaar, en er
was een wettelijke beperking van de huurstijgingen waardoor die niet gelijk
meestijgen met waardestijgingen, maar je zag dus in 2002 dus een
martkhuurprijs van nog geen 4 % van de huidige marktwaarde dan (ca.
1000/300.000, nogmaals servicekosten, overhead verhuurder,
opstalverzekering, reservering onderhoud, onroerendzaalbelasting eigenaar,
eventueel erfpachtcanon zit ook in de huur).
En dan sla je een toontje aan tegen mij en denk je dat de deskundigen die ik
begrijp het mis hebben als kopers toch liever voor een nettorente vanaf 2,5
% (ca. 600 gulden per maand) liever kopen?

Dat huizen ook schaars zijn en grond, en dat zelfs boeren en gemeenten niet
onder martkprijzen verkopen, dat is ook waar, en dat schaarste opgeheven
moet worden, niet zozeer in aantallen woningen maar in grootte en kwaliteit,
klopt. Ontkende iemand dat? Heb ik iets gemist. Maar welke bullshittende
bullshit professional job maakt dan het effect van het uit de markt prijzen
van ongesubsidieerde brutorentehuren door tot halve nettorenten
gesubsidieerde kopen ongedaan? Dat effect bleef en blijft bestaan, zoals je
aan den lijve hebt ondervonden kennelijk, evenals het
marktprijsverdubbelende effect van een 30 jaar gesubsidieerde kooprente,
waarbij de koopwoonkosten door geldinflatie alleen al 30 jaar dalen en
waardestijngen de koper toevallen, waar huurprijzen juist stijgen met de
inflatie en de waardestijging. Huren is altijd al duurder, zelfs zonder
koopsubsidie. Wat is nu je vak?

Lees verder maar de deskundigen, 1+1 = 2 enzovoort...

Fritz

----- Original Message -----
From: "Lenny Bruce" <lennybruce235 at hotmail.com>
To: <fritz at rikxoort.demon.nl>; <MFvGeel at HOTMAIL.COM>; <D66 at NIC.SURFNET.NL>
Sent: Saturday, October 23, 2004 1:56 AM
Subject: Re: Dit gebeurt, maar The World Is A Safer Place (met deze regering
en D66!


> Beste Fritz,
>
> Gebruiken we hier in Amerikaland andere wiskunde?
> Of andere invulling aan de niet bestaande huursubsidie en economische
> vraag en aanbod kwestie?
>
> Lenny's hollandse praktijkgeval in oude guldens:
>
> Woningbouwwoning gebouwd in 1988 voor FL. 108.000 wordt in 2002 aan Lenny
> verhuurd voor  omgerekend Fl. 941,50 p.m. (Hij mag dan ook nog even Fl.
> 50,- p.m. onroerend ZAAK belasting ophoesten).
> Er is geen enkele 'verbetering" aangebracht sinds de originele bouw 14
> jaar terug, was ook niet werkelijk nodig. Het woonoppervlak is 80
> vierkante meter over 2 verdiepingen. grondstuk is 60 m2.
> De "geprivatiseerde" woningbouw, die dus eigenlijk sociaal zou moeten
> zijn, kon de woning aan de straatstenen niet kwijt vanwege de hoge
> huur-kosten.
> Lenny trok er zonder subsidie in, andere huurders woonden er
> gesubsidieerd.
> Nu gaat de woningbouw deze woningen verkopen. Marktconform uiteraard.
>
> effe rekenen weliswaar niet wiskundig
>
> Fl. 108.000 tegen 5% voor 30 jaar is Fl. 580,- p.m. (das een heel eind van
> Fl. 941,50 p.m. dat inmiddels tegen de Fl. 1.000,- p.m. aanloopt). De
> voormalige woningbouw"vereniging" nu "woondiensten stadsnaam" kan
> uiteraard tegen goedkoper tarief lenen.
> Vraag maar aan Mevr. Leemhuis...
> Ze gaan in de verkoop voor omgerekend Fl. 310.000.- per stuk
>
> Waar blijft nou je hypotheek verhaal?
> Wie zijn nou de echte zakkevullers?
> Wat nieuwe instromers helpen?
> Wat sociale woningbouw?
>
> De gemeente verkocht, ong. 2 jaar terug, bouwgrond per loterij aan de
> burgers voor Fl. 400.000+ per parcel.
> Prijsopdrijvend? Ben je gek.
> Dan mag/moet je bouwen en 18% BTW betalen
> Prijsopdrijvend? Ben je gek
> Inflatoir?
> Nei..
> Het is de hypotheekrent aftrek die et em doet..
>
> Fritz, It's o.k. to stick with your hypotheekrente-aftrek mantra..
> Just don't try to bullshit a bullshitter. I am a professional, and it's my
> job!
>
> Lenny
> forGETREALity
>
>
>
>
>>From: "Fritz van Rikxoort" <fritz at rikxoort.demon.nl>
>>To: "Michiel van Geel" <MFvGeel at HOTMAIL.COM>, <D66 at NIC.SURFNET.NL>
>>Subject: Re: Dit gebeurt, maar The World Is A Safer Place (met deze
>>regering en D66!
>>Date: Wed, 20 Oct 2004 19:57:40 +0200
>>
>>REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl
>>
>>Ik ben het ook eens dat de schaarste bestreden moet worden, en dat gebeurt
>>ook, alleen liggen veel bouwlokaties ondanks de schaartse stil, niet omdat
>>men niet zou willen huren of kopen, maar omdat de huurprijzen hoger zijn
>>dan
>>de koopprijzen met hypotheeksubsidie, en omdat de hypotheeksubsidie sinds
>>de
>>lage rentestand de prijzen pyramidaal heeft opgestuwd, de subsidieruimte
>>is
>>volledig gebruikt om te profiteren van deze subsidie,juist niet door
>>starters, die worden beperkt door hun inkomen en vermogen, maar door de
>>hogere inkomens en die reeds een vermogen hebben, als overwaarde of daar
>>buiten, die kunnen met de rentesubsidie starters uit de markt bieden. De
>>gesubsidieerde koopprijzen zijn het probleem geworden, omdat bijna niemand
>>duurder wil huren dan kopen met rentesubsidie. Bijbouwen doe je per saldo
>>voor starters, de huidige huizenbezitters kopen van elkaar veel massaler
>>woningen, doorstroming, kunnen ook nieuwbouw kopen maar dan moet er wel
>>een
>>starter bijkomen om hun bestaande woning over te kopen. Maar omdat
>>huizenbezitters altijd meer kunnen bieden met wat extra rentesubsidie
>>bovenop hun overwaarde en andere vermogen, gebeurt dat niet meer.
>>Je moet begrijpen dat niet meer sec het uit de martk subsidiëren het enige
>>probleem is van de koopsubsidie, anders zouden mensen net zo goedkoop
>>huren
>>als kopen, maar helaas... Maar het prijspeil opgestuwd door de lage rente
>>en
>>onevenredig opgeblazen met nog eens rentesubsidie is het probleem
>>geworden.
>>En dat huizenbezitters dat als multiplier gebruiken bovenop hun vermogen
>>inclusief overwaarde. Starters beginnen op nul en moeten alles lenen,
>>kunnen
>>dus niet met een kleiner deel van hun inkomen zoals bezitters hun
>>vraagkracht, koopkracht even hard opblazen. Bovendien zijn de bestaande
>>hypotheekschulden nu door inflatie minder duur geworden. Door de
>>rentesubsidie lost bijna niemand meer af.
>>
>>Het spijt me dat het wiskunde is de perverse effecten te begrijpen van de
>>koopsubsidie op de huur- de koopmarkt, en op de vergroting van de
>>verschillen in concurrentiekracht tussen bezitters en starters. Maar kijk
>>gewoon naar de markt, de koopsubsidie heeft kennelijk ook als je de
>>wiskunde
>>niet begrijpt er toe geleid dat huurders niet meer kunnen instappen op de
>>koopsubsidiepyramidekoopmarkt, de starters zijn verdwenen uit de markt.
>>Nieuwbouw is onverkoopbaar aan starters (en enkele hoge tweeverdiener
>>uitgezonderd). Duurder huren zonder subsidie willen ze ook niet. Klem.
>>Hoeveel bouwgrond en nieuwbouw je ook braak laat liggen zoals nu al het
>>geval is. De koopstarters kunnen niet en de huurders blijven in hun
>>vroeger
>>met objectsubsidies gebouwde woningen en door historische prijzen lagere
>>huren. Huurwoningen worden eerder uit de markt genomen omdat verkopen met
>>koopsubsidie veel meer oplevert dan verhuren. Nieuwbouw kan daartegen ook
>>niet concurreren want kan niet met terugwerkende kracht voor de lagere
>>vroegere bouwprijzen of met de oorspronkelijke objectsubsidies gebouwd
>>worden. De projectsubsidie op goedkopere woningen door de opbrengst van
>>duurdere woningen deels daarnaar over te hevelen stagneert ook. Zodra de
>>rente ooit gaat stijgen wordt dat allemaal nog veel erger en krijgen we
>>grote prijs- en economische problemen. Instortende rpijzen zijn direct vor
>>velen en indirect voor iedereen en de economische groei altijd een ramp.
>>
>>Fritz
>>
>>----- Original Message -----
>>From: "Michiel van Geel" <MFvGeel at HOTMAIL.COM>
>>To: <D66 at NIC.SURFNET.NL>
>>Sent: Wednesday, October 20, 2004 7:26 PM
>>Subject: Re: Dit gebeurt, maar The World Is A Safer Place (met deze
>>regering
>>en D66!
>>
>>
>>>REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl
>>>
>>>On Wed, 20 Oct 2004 11:36:23 +0200, Fritz van Rikxoort
>>><fritz at RIKXOORT.DEMON.NL> wrote:
>>>
>>>>REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl
>>>>
>>>>Als er geen schaarste was had je gelijk,
>>>>dan is de hypotheekrentesubsidie slechts prijsverstorend en
>>>>discriminerend
>>>>naar huren en huurders.
>>>>Maar hier is de schaarste net zo evident als in de grote Amerikaanse
>>>steden.
>>>>De bouwkosten bepalen dan niet de prijs, maar zoals je opmerkt de
>>>>grondprijzen, de schaarse lokatie.
>>>>Ook in San Francisco en New York.
>>>>De hypotheeksubsidie heeft wel degelijk zijn marktperverterende en
>>>>huurdiscriminerende effecten. Juist in een schaarse markt.
>>>>
>>>Ziet U wel, we zijn het eingelijk gewoon eens. Alleen bent U van mening
>>>dat er niets aan de schaarste gedaan kan worden. Ik ben van mening dat de
>>>schaarste bewust gecreerd wordt door de markt, omdat daar veel meer mee
>>>te
>>>verdienen valt en grond altijd een schaars goed zal zijn zolang we een
>>>rigide beleid hebben wat ruimtelijke ordening betreft.
>>>
>>>Overigens brengt die schaarste ook kansen met zich mee. Kansen om leeg
>>>gebied (in het noorden en noordoosten) te ontwikkelen, omdat mensen
>>>eerder
>>>geneigd zijn te verhuizen.
>>>
>>>**********
>>>Dit bericht is verzonden via de informele D66 discussielijst
>>>(D66 at nic.surfnet.nl).
>>>Aanmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het
>>>tekstveld alleen: SUBSCRIBE D66 uwvoornaam uwachternaam
>>>Afmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het
>>>tekstveld alleen: SIGNOFF D66
>>>Het on-line archief is te vinden op:
>>>http://listserv.surfnet.nl/archives/d66.html
>>>**********
>>>
>>
>>**********
>>Dit bericht is verzonden via de informele D66 discussielijst
>>(D66 at nic.surfnet.nl).
>>Aanmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het
>>tekstveld alleen: SUBSCRIBE D66 uwvoornaam uwachternaam
>>Afmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het
>>tekstveld alleen: SIGNOFF D66
>>Het on-line archief is te vinden op:
>>http://listserv.surfnet.nl/archives/d66.html
>>**********
>
> _________________________________________________________________
> MSN Search, for accurate results! http://search.msn.nl
>
>

**********
Dit bericht is verzonden via de informele D66 discussielijst (D66 at nic.surfnet.nl).
Aanmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het tekstveld alleen: SUBSCRIBE D66 uwvoornaam uwachternaam
Afmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het tekstveld alleen: SIGNOFF D66
Het on-line archief is te vinden op: http://listserv.surfnet.nl/archives/d66.html
**********