Re: Re: Dit gebeurt, maar The World Is A Safer Place (mét deze regering én D66!)

[Fritz van Rikxoort]

REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl

Er is hier inderdaad een verschil met gemiddeld Amerika, waar in de meeste
steden meer ruimte is eromheen te bouwen, Nederland is meer één Randstad met
echte schaarste zoals in grote Amerikaanse steden (die ook met te hoge koop-
en huurprijzen kampen, of ze nou extra opgedreven worden door koop- en
huursubsidie of niet, let wel de brutopijzen betalen de noodzakelijke
huurprijzen) en deels gecreeerde schaarste waar wel ruimte is te bouwen maar
dat niet mag. Maar huizen onder de marktprijzen verkopen om lagere huren
mogelijk te maken en concurrerend met kopen is onmogelijk, of zou net zoveel
object- of naar inkomen stijgende huursubsidie vereisen als koopsubsidies
via de hypotheekrenten.

In Amerika zijn de belastingtarieven veel lager dan hier waardoor het
perverse multipliereffect op onze luchtballonprijzen op de koopprijzen er
veel kleiner is dan hier. Hier bieden tweeverdieners in het 52 % tarief met
dubbele hypotheken alle andere kopers uit de markt. Een hoog inkomen kan
onbeperkt bijlenen en wint het bieden altijd. Toch is het een luchtbel,
omdat maar weinig huizen (1 op de 7 was het ooit jaarlijks) worden verkocht.
Zonder hypotheekrenteaftrek met name in het 5-tarief maar ook in het bijna
de koopprijs verdubbelende 42%-tarief, zou het niet zo aantrekkelijk zijn
luchtwaarde te kopen (omdat de hoge belastingtarieven dor alen betaald
worden per eenmalige koop van een hypotheekrenteaftrek maximaliserende
koper). Het is een luchtbel, een pyramidespel, omdat uiteindelijk te weinig
mensen de absurde prijzen kunnen betalen. Het multipliereffect is te
begrijpen als je overwaarde hebt en een oude hypotheek, ik kan mijn huis
zonder overwaarde zelfs met de maximale renteaftrek niet meer kopen. Maar
omdat ik overwaarde heb en mijn hypotheek minder dan de helft van de
huizenprijs is geworden in tien jaar, kan ik meebieden als ik verhuizen wil,
ik kan door de inflatie nu meer lenen dan tien jaar geleden en weer bijlenen
(mag ook, en zo weer het dubbele erbij gaan bieden van wat ik nu bruto meer
verdien dan tien jaar geleden). De huidige huizenbezitters blijven de
huizenprijzen zo steeds sneller opdrijven en de starters komen steeds meer
buitenspel te staan. Huizen bijbouwen kan niet, die worden overkoopbaar,
want ze worden niet verkocht onder de marktprijs. Dan zouden de prijzen
instorten. Dat is wat hoe dan ook de OESO en de banken en ander deskundigen
ook verwachten uiteindelijk, tenzij de markt op slot blijft en starters en
middeninkomes daardoor wegblijven uit onze grote steden. Uiteindelijk keert
welke wal dan ook het pyramidespelschip van met de nettorentesubsidies bruto
verhoogde koopprijzen.

Huurwoningen bijbouwen kan ook niet want markthuurprijzen zijn zonder
rentesubsidie nog hoger dan de met steeds hogere hypotheken omhoog geboden
marktkoopprijzen, en objectsubsidies bestaan niet meer. Nieuwe huurwoningen
met de laagste hoge huren zijn nog slechts toegankelijk voor lagere inkomens
en voor de meesten nauwelijks bereikbaar met de huidige huursubsidie op de
laagste inkomens. In de meeste gevallen zijn de laagste huren die bereikt
worden door verevening van koopwoningopbrengsten (projectsubsidie) naar de
marktprijzen van huurwoningen gestegen tot boven de huursubsidiegrens. En
voor hogere inkomens blijft huren duurder dan genieten van de perverse
hypotheekrenteaftrek.

----- Original Message -----
From: "Lenny Bruce" <lennybruce235 at hotmail.com>
To: <MFvGeel at HOTMAIL.COM>; <D66 at NIC.SURFNET.NL>
Sent: Sunday, October 17, 2004 10:50 PM
Subject: Re: Re: Dit gebeurt, maar The World Is A Safer Place (mét deze
regering én D66!)


> REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl
>
> De zogenaamde woningnood in Holland bestaat al sinds 1945 en is nog nooit
> opgelost..
> Waarom hebben de ons omringende landen geen (huur)woningnood?
> De oplossing van meer goedkope koop of huurwoningen is ALTIJD voorhanden
> geweest. Het is de locale en nationale overregulerende overheid die het
> tekort in stand heeft gehouden door bureaucratische willekeur,
> huursubsidies
> e.d.
> Het probleem is landelijk en structureel, en dat zou de overheid zo
> langzamerhand toch in de gaten moeten hebbe.(;-()
> Hier in Amerikaland mag de hypotheekrente ook afgetrokken worden en er
> bestaat landelijk echt geen huur of koophuizen tekort. Plaatselijk kan een
> tekort ontstaan, dat ligt vaak aan de snelle economische ontwikkeling van
> een bepaald gebied, of ze willen graag wonen waar het altijd mooi weer
> is..
>
> De markt is dan alleen echt zelfregulerend als de overheid zich er zo min
> mogelijk mee bemoeid. Investeerders in huurhuizen houden op met investeren
> als de huur de investering niet dekt..behalve als de overheid klaar staat
> met een zak geld om de markt te versteren.
> De 6% overdrachtsbelasting is prijsopdrijvend. Deze moet op voorhand
> betaald
> worden.. Belast liever de winst op de verkoop, en koppel de hoogte v.d.
> belasting aan hoe lang je de trotse eigenaar van het onroerend goed bent
> geweest..
> Voordelen:
> A. Het is gerealiseerd
> B. Het hoeft dus niet moeizaam opgespaard te worden
> C. Speculatie wordt niet of minder beloond
> Kortom 50 jaar na de tweede wereldoorlog en hollandland zit nog steeds met
> een huizentekort..
> Helaas thinking outside the box is de bureaucratie nooit gegeven
> Go figure
>
> Lenny
> "If the earth didn't suck we would all fall off"
> yowsa
>
>>From: Michiel van Geel <MFvGeel at HOTMAIL.COM>
>>To: D66 at NIC.SURFNET.NL
>>Subject: Re: Re: Dit gebeurt, maar The World Is A Safer Place (mét deze
>>regering én D66!)
>>Date: Sun, 17 Oct 2004 13:31:05 +0200
>>
>>REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl
>>
>>On Sun, 17 Oct 2004 12:44:47 +0200, Fritz van Rikxoort
>><fritz at RIKXOORT.DEMON.NL> wrote:
>>
>> >REPLY TO: D66 at nic.surfnet.nl
>> >
>> >Ik zie ook wat je wegknipte dat hogere gesubsidieerde huizenprijzen
>>helaas
>> >ook to thogere huren leiden. Dat los je niet helemaal op als je niets
>> >aan
>> >die gesubsidieerde hoge prijzen doet. De perverse hypotheekrenteaftrek
>>die
>> >vooral banken maarook makelaars en notarissen spekt moet eraan, vroeg of
>> >laat.
>> >
>>Het werkt beide kanten op. Je kunt de hypotheekrenteaftrek afschaffen,
>>maar dan breng je een hoop mensen financieel in de problemen. Je kunt de
>>huursubsidie afschaffen, maar ook dan breng je een hoop mensen financieel
>>in de problemen.
>>
>>Wat je dus moet doen is een kant van de markt aanpakken en een alternatief
>>te bieden voor hen die in de problemen zouden geraken.
>>
>>Het effect van veel goedkope huizen bouwen en de huursubsidie afschaffen
>>is dat de huren kelderen, omdat kopen in de laagste klasse goedkoper is
>>dan huren. De huizenprijzen voor de hogere klassen komen dan vanzelf onder
>>druk te staan, waardoor ook die gaan kelderen. Door tegelijkertijd de
>>hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen te veranderen verandert er niets
>>voor de mensen die reeds afhankelijk zijn van die hypotheekrenteaftrek.
>>Zij ondervinden dus geen financiele schade.
>>
>>Het huuraanbod en het huizenaanbod zijn onderling afhankelijk. Als dus het
>>aanbod op welke manier dan ook vergroot wordt in de lagere inkomensklasse
>>(meer huurwoningen bouwen kan ook, het hoeven niet per se koopwoningen te
>>zijn, als er maar een overschot wordt gecreerd), dan volgt de rest
>>vanzelf.
>>
>>**********
>>Dit bericht is verzonden via de informele D66 discussielijst
>>(D66 at nic.surfnet.nl).
>>Aanmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het
>>tekstveld alleen: SUBSCRIBE D66 uwvoornaam uwachternaam
>>Afmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het
>>tekstveld
>>alleen: SIGNOFF D66
>>Het on-line archief is te vinden op:
>>http://listserv.surfnet.nl/archives/d66.html
>>**********
>
> _________________________________________________________________
> MSN Search, for accurate results! http://search.msn.nl
>
> **********
> Dit bericht is verzonden via de informele D66 discussielijst
> (D66 at nic.surfnet.nl).
> Aanmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het
> tekstveld alleen: SUBSCRIBE D66 uwvoornaam uwachternaam
> Afmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het
> tekstveld alleen: SIGNOFF D66
> Het on-line archief is te vinden op:
> http://listserv.surfnet.nl/archives/d66.html
> **********
>

**********
Dit bericht is verzonden via de informele D66 discussielijst (D66 at nic.surfnet.nl).
Aanmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het tekstveld alleen: SUBSCRIBE D66 uwvoornaam uwachternaam
Afmelden: stuur een email naar LISTSERV at nic.surfnet.nl met in het tekstveld alleen: SIGNOFF D66
Het on-line archief is te vinden op: http://listserv.surfnet.nl/archives/d66.html
**********