[D66] De huurder betaalt voor de marktwerking

[J.N.]

"Nergens in de 33 landen die daarin zijn meegenomen (van Turkije tot de
Verenigde Staten en Japan) liep de verhouding tussen huren en kopen de
afgelopen vijf jaar zo snel uiteen als in Nederland."


http://www.groene.nl/artikel/een-studentenkamer-uit-dubai

De huurder betaalt voor de marktwerking
Een studentenkamer uit Dubai

Woonminister Stef Blok moet flink bezuinigen op de huurtoeslag. Maar de
exploderende uitgaven zijn vooral het gevolg van zijn eigen wens tot
meer marktwerking.

door Guido van Eijck & Saskia Naafs

Zomaar een sociale huurwoning drie hoog in de Indische Buurt in
Amsterdam. Tot voor kort stond deze woning nog in een Vogelaarwijk, nu
prijst woningcorporatie Eigen Haard de buurt aan als ‘een leuke
opkomende wijk met veel leuke restaurantjes’. Toen een huurder deze
zomer vanwege gezinsuitbreiding dit kleine appartement van 49 vierkante
meter achterliet, zag hij dat zijn woning plotsklaps bijna de helft meer
ging kosten: 650 euro in de maand. ­Binnen 24 uur reageerden er 488
mensen op de woning, en dat terwijl alleen woningzoekenden met een
inschrijftijd van meer dan tien jaar kans maakten.

Zo’n fikse huurverhoging is geen uitzondering. De huren in Nederland
zijn sinds 2010 met gemiddeld twintig procent gestegen. De laagste
inkomensgroep, waarvan het overgrote deel huurt, is inmiddels veertig
procent van het inkomen kwijt aan woonkosten. Huren wordt bovendien
steeds duurder ten opzichte van kopen, blijkt uit cijfers van het imf
over de wereldwijde woningmarkt. Nergens in de 33 landen die daarin zijn
meegenomen (van Turkije tot de Verenigde Staten en Japan) liep de
verhouding tussen huren en kopen de afgelopen vijf jaar zo snel uiteen
als in Nederland.

Met de huurprijzen stijgen ook de uit­gaven aan de huurtoeslag. Het rijk
compenseert huurders van sociale huurwoningen die in verhouding tot hun
inkomen te veel huur betalen. Naar verwachting geeft het rijk in 2019
zo’n vier miljard euro uit aan de huurtoeslag, een toename van 64
procent sinds 2013, het eerste jaar waarin het huidige kabinet de
gereguleerde huren met maximaal 6,5 procent liet stijgen.

Dat de kosten voor de huurtoeslag zouden toenemen, was geen verrassing.
Maar omdat de lonen achterbleven en meer mensen huur­toeslag aanvroegen,
was de overheid in 2014 ineens 258 miljoen euro meer kwijt aan
huurtoeslag dan gepland. Minister Stef Blok (vvd) van Wonen presenteert
op Prinsjesdag waarschijnlijk een bezuiniging.

Corporaties kwamen hem al tegemoet door aan te kondigen dat ze hun huren
met maximaal één procent boven op de inflatie verhogen, wat de komende
twee jaar een besparing van zestig miljoen op de huurtoeslag oplevert.
Daarvan sluisde Blok direct veertien miljoen door naar private
verhuurders. Zij mogen hun huren harder laten stijgen dan corporaties,
zodat hun ‘verdiencapaciteit niet beperkt wordt’, schreef hij in juli
aan de Kamer. Maar brengen die markt­partijen ons ook goede, betaalbare
woningen?



De overheid heeft zich sinds het begin van de twintigste eeuw actief
bemoeid met de volkshuisvesting. De eerste woningwet, van de liberale
minister Hendrik Goeman Borgesius, kwam er omdat de markt tekortschoot.
Onderzoek had aangetoond dat bijna de helft van de stedelingen in
piepkleine en slecht onderhouden woningen of zelfs lage kelders woonde.
De woningwet stimuleerde de bouw van goede woningen. De staat verstrekte
leningen voor nieuwbouw en gaf subsidies aan woningbouwverenigingen
waarmee ze de lage ‘sociale’ huren compenseerden. De bijdragen waren
tijdelijk, verzekerde de liberale overheid; de markt moest zijn werk
kunnen doen en de overheid mocht de huren niet blijvend drukken.

Toch groeide de sociale huisvesting gestaag door. Na de Tweede
Wereldoorlog lag het land in puin en was er een enorme woningnood.
Dankzij de staatssubsidie werd er volop gebouwd. In de loop van de jaren
zestig kwam echter de slechte kwaliteit van veel van deze woningen onder
de aandacht. Om die te verbeteren was een beetje marktwerking nodig. De
prijs van een nieuwe woning ging omhoog en de huren stegen mee. De
huursubsidie werd bedacht om mensen te compenseren die deze
huurverhogingen niet konden betalen. Want iedereen had recht op een
‘zelfstandige woonruimte van goede kwaliteit tegen een prijs die in een
redelijke verhouding staat tot het inkomen’.

Al onder het kabinet-Den Uyl (1973-1977) vervijfvoudigden de uitgaven
aan de huur­subsidie. In de neoliberale jaren tachtig werd de
huursubsidie geleidelijk een vangnet om meer marktwerking binnen de
volkshuisvesting mogelijk te maken zonder dat het halve land op straat
zou komen te staan. Toch was de overheid nog altijd verreweg het meeste
geld kwijt aan subsidies en leningen voor nieuwe woningen.

De volkshuisvesting drukte begin jaren negentig voor tien procent op de
rijksbegroting. Om daar vanaf te komen, zijn de corporaties midden jaren
negentig verzelfstandigd. Corporaties gingen de markt op. Ze mochten
geld lenen, huizen verkopen en huren verhogen om nieuwe woningen te
kunnen bouwen. Afgezien van een garantstelling voor leningen kosten
corporaties de staat sindsdien feitelijk geen geld meer. Alleen de
huursubsidie bleef stijgen, want die volgt altijd de wens van meer
marktwerking: tussen 1995 en 2000 stegen de uitgaven met zestig procent.

De corporatiesector moet krimpen, en ook dat kost geld. Volgens de
liberalen werkt onze grote sociale huurmarkt oneerlijke concurrentie en
marktverstoring in de hand. Private beleggers moeten meer ruimte krijgen
om woningen te bouwen voor mensen met middeninkomens, een argument dat
uit de hoek van vastgoed­beleggers al jaren klinkt en nu ook in Den Haag
gehoor vindt.

Blok begon daarom een kruistocht tegen de woningcorporaties, met als
hoogtepunt de verhuurderheffing. Officieel staat die te boek als een
‘bijdrage om de staatsschuld te verminderen’, maar in feite is het een
belasting op goedkope huurwoningen. Tot 2017 moet deze bijdrage de
schatkist 1,7 miljard opleveren. Wat er daarna met deze heffing gebeurt,
is nog niet bekend.

    Marktpartijen krijgen vrij spel om de krenten uit de pap te vissen

Corporaties betalen nu dus aan de staat in plaats van omgekeerd. En om
dat te kunnen doen, moeten ze stevig bezuinigen. Ze ontslaan mensen,
verhogen hun huren soms tot boven de sociale huurgrens en verkochten in
het voorbije jaar 14.300 woningen aan marktpartijen. Amsterdam, met de
grootste sociale huursector, verliest zo jaarlijks 2200 sociale
huurwoningen.

De markt is nu aan zet. Naar verluidt houden zo’n veertig internationale
partijen de Nederlandse huurmarkt nauwlettend in de gaten, want zelfs op
sociale huurwoningen zijn goede rendementen te halen en de risico’s zijn
laag. Gereguleerde huren zullen altijd harder stijgen dan de inflatie.
Bovendien mogen private verhuurders van Blok vanaf volgend jaar hun
huren sneller laten stijgen dan corporaties. En nu de bouw van
huurwoningen als gevolg van de verhuurder­heffing stilligt, zal de
woningnood toenemen. Investeerders rekenen erop dat door schaarste en de
aantrekkende economie de woningprijzen weer gaan stijgen, waardoor ze
hun huurwoningen straks met winst kunnen doorverkopen. Daarbij zijn de
huren hier door decennia van huurtoeslag hoog. ‘De huurtoeslag zorgt
ervoor dat je een hogere huur kunt vragen en dat je een woning altijd
kunt verhuren. In die zin heeft een particuliere verhuurder er ook baat
bij’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft.
Doordat de overheid tot maximaal de helft van de huur vergoedt, gingen
ook mensen met relatief lage inkomens met hoge huren akkoord.

Neem een studentenkamer. Wie goedkoop wil wonen, gaat op zoek naar een
zelfstandige studentenkamer met eigen keuken, badkamer en voordeur.
Dankzij de huurtoeslag kost dat vaak minder dan een kamer in een
studentenhuis, waarvoor je geen toeslag ontvangt.

Vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars doken de afgelopen jaren dan ook op
deze markt als vliegen op stroop. Ze bouwen duizenden kamers in
overbevolkte studentensteden waar de woningnood groot is. Deze kleine
woningen leveren relatief hoge huren op en worden bovendien steeds
goedkoper om te bouwen omdat de overheid de afgelopen jaren de bouweisen
verlaagde. ‘Logisch dat private investeerders en beleggingsfondsen nu
specifieke delen van de sociale woningmarkt zoals studentenhuisvesting
ontdekken’, zegt Boelhouwer. ‘Het verbaast me eigenlijk dat ze niet
eerder zijn ingestapt.’

Zo bouwt de Duitse belegger International Campus AG (deels in handen van
investeringsfonds Alcazar uit Dubai) in samenwerking met
studentencorporatie duwo 2250 studenten­appartementen in Amsterdam en
Leiden. Samen met het Nederlandse beleggingsfonds Haerzathe bouwt duwo
aan een campus met 1250 studentenwoningen in ­Amsterdam-Zuidoost.
Haerzathe spiegelt investeerders een rendement van ruim zeven procent
voor. Ook andere grote partijen als Bouwfonds, Syntrus Achmea en Van
Weijnen kochten en bouwden de voorbije jaren vele honderden
studentenwoningen.

Voorlopig wagen private partijen zich nog niet aan de bouw van gewone
sociale huur­woningen. Een studentenkamer van vijftien vierkante meter
die vierhonderd euro kale huur oplevert, is lucratiever dan een
huurwoning van zestig vierkante meter die niet meer dan 710 euro (de
sociale huurgrens) mag kosten.

Investeerders uit binnen- en buitenland hebben wel interesse in de goed
onderhouden corporatiewoningen die er al staan. Zo kocht het Britse
Round Hill Capital vorige maand 3800 woningen in dertig gemeenten van
het Woning­investeringsfonds. Vorig jaar nam het Duitse fonds Patrizia
al 5500 woningen van Vestia over. In Nieuwsuur schatte de voorman van
vastgoedadviesbureau Capital Value dat er dit jaar nog eens vijf- tot
tienduizend corporatiewoningen aan beleggers worden verkocht.

De verwachting is dat deze investeerders de huren op termijn zullen
verhogen en daarna de woningen zullen doorverkopen. Boelhouwer: ‘De
grote beleggers en investeringsfondsen denken in termijnen van vijftien
tot twintig jaar. Zij willen zo snel mogelijk de huurwoning
liberaliseren en na verloop van tijd de woning verkopen.’

Het is dus nog maar de vraag of die private beleggers veel gaan
bijdragen aan onze volkshuisvesting. Woningcorporaties investeerden in
2013 gezamenlijk zeven miljard euro in (milieuvriendelijke) woningen en
leefbare wijken. Private investeerders denken vooral in termen van
rendement en lage risico’s. Veelzeggend is dat de Duitse belegger
Patrizia geregistreerd staat in belastingparadijs Luxemburg. Deze
opkoper van Vestia-woningen hoeft daarom geen vennootschapsbelasting te
betalen, terwijl corporaties dat wél moeten.



Je zou het door alle incidenten bijna ­vergeten, maar de
corporatiesector werkt prima. Corporaties bouwen betaalbare
huur­woningen en dat kost de belastingbetaler vrijwel niets. Zelfs het
reddingsplan voor Vestia kostte de overheid geen geld. Toch wil de
minister de corporatiesector graag een kopje kleiner maken.
Marktpartijen krijgen vrij spel om de krenten uit de pap te vissen, die
ze over een aantal jaar, en een paar huurstijgingen verder, weer met
winst kunnen doorverkopen. Nieuwe woningen bouwen ze vooral voor de
lucratieve studenten, maar daarmee dringen ze de wachtlijsten voor
sociale huurwoningen niet terug. En nu mogen ze ook nog eens hun huren
sneller laten stijgen. Opdat hun ‘verdiencapaciteit’ niet in gevaar komt.